Trình tự mua bán nhà đất và sang tên sổ đỏ an toàn

Trình tự mua bán nhà đất và sang tên sổ đỏ

Những thông tin về sổ đỏ, mua bán, chuyển nhượng nhà đất hay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rất quan trọng. Nếu bạn có ý định mua bán nhà đất và bạn chưa có kinh nghiệm về việc này thì hãy theo dõi bài viết sau nhé:

• Những việc cần phải biết trước khi làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Hướng dẫn thủ tục sang tên khi mua xe máy cũ
• Những điều cần biết về thủ tục đăng kí kết hôn

Bước 1: Kiểm tra sổ đỏ – đối chiếu thực tế và tìm hiểu thông tin nhà đất

Nhà hoặc đất đã có sổ đỏ là điều kiện để bạn bước đầu yên tâm giao dịch mua bán. Nhưng điều này cũng chưa đảm bảo 100%  được. Do đó, bạn hãy đến tận nơi để kiểm tra, so sánh thửa đất và căn nhà với thông tin trên sổ có khớp hay không. Nếu bạn đã biết xem sơ đồ thửa đất và bảng kê tọa độ thì bạn có thể xác định được dễ dàng. Tuy nhiên, nếu bạn không rành thì hãy hỏi cán bộ địa chính phường hoặc xã để biết thêm thông tin nhé.

Sau khi đã kiểm tra thực tế thì bạn hãy kiểm tra thêm các thông tin sau:

Thông tin về quy hoạch đất đai:

Sau khi xem xét giấy tờ sổ đỏ và tra cứu ở văn phòng công chứng ( VPCC) thì bạn cũng không biết được thông tin nhà đất bạn định mua có nằm trong quy hoạch dự án nào hay không. Người môi giới hoặc người bán có thể cung cấp thông tin không trung thực cho bạn. Hoặc thậm chí người bán cũng chưa nắm được thông tin quy hoạch.

Khi nhà hoặc đất nằm trong quy hoạch thì nguyên tắc chung là bạn không thể chuyển nhượng hay mua bán. Do đó, bạn cũng không thể sang tên sổ đỏ được. Nếu bạn không có thông tin này thì rất có thể khi bạn làm đặt cọc, trả tiền rồi mà đến lúc làm thủ tục sang tên sổ đỏ mới phát hiện không sang tên được.

Vậy thông tin này phải tìm hiểu ở đâu?

• Bạn có thể mang bản photo sổ đỏ của nhà đất mà bạn cần mua đến phòng địa chính thuộc ủy ban nhân dân ( UBND) xã/ phường để hỏi thông tin.
• Hoặc bạn cũng có thể đến bộ phận 1 cửa của Văn phòng đăng ký đất đai thuộc quận/ huyện nơi có nhà đất bạn mua. Tùy theo cơ cấy mà bộ phận này sẽ hướng dẫn hoặc nhận hồ sơ của bạn hoặc hướng dẫn bạn đến bộ phận phụ trách cung cấp thông tin quy hoạch. Có UBND còn lập riêng 1 bộ phận chuyên trả lời thông tin quy hoạch, dự án cho người dân.

Thông tin về tranh chấp đất đai

Nhà đất đang có tranh chấp thì dĩ nhiên bạn sẽ không thể hoàn thành thủ tục mua bán và sang tên sổ đỏ được.

Bạn có thể tìm hiểu thông tin từ những nhà gần đó hoặc có sẵn trên cơ sở dữ liệu của Văn phòng công chứng.

Tuy nhiên, có những tranh chấp nhỏ như tranh chấp lối đi, hàng rào, đường thoát nước.. với hàng xóm thì bạn không thể biết. Những thông tin này người bán cũng hạn chế cho bạn biết. Nhưng khi về xây nhà thì bạn sẽ bất tiện vì hàng xóm sẽ gây khó dễ.

Thậm chí khi bạn làm thủ tục mua bán nhà đất, sang tên sổ đỏ ở cơ quan nhà nước là bạn có thể bị dừng, bị chặn rồi. Những thông tin này thì bạn nên hỏi kỹ hàng xóm xung quanh hoặc đến phòng địa chính của UBND xã/phường để tìm hiểu.

• Thông tin vay nợ thế chấp

Nếu thửa đất đã được thế chấp ngân hàng thì bạn có thể có thể nhận biết bằng cách xem ở trang số 4 hoặc số 3 của sổ đỏ. Cũng có sổ đỏ có gắng thêm 1 tờ riêng ghi thông tin thế chấp.

Cũng có trường hợp người bán không muốn tiết lộ thông tin này. Do đó, họ sẽ gỡ bỏ tờ đó ra. Bạn hãy quan sát ở 1 góc cạnh nào đó của sổ đỏ sẽ còn 1 nửa dấu giáp lai.

Ngoài ra, thông tin này bạn cũng có thể tra cứu ở các VPCC.

Có những người thế chấp sổ đỏ để vay nóng hoặc cầm đồ thì bạn không thể biết. Do đó, bạn có thể yêu cầu được xem sổ đỏ gốc. Nếu họ có vay hoặc cầm đồ thì sẽ không có sổ đỏ gốc cho bạn kiểm tra.

• Thông tin về người bán

Đối với người bán: Nếu người bán nhà đất là chính chủ thì khi bạn nói chuyện và trao đổi bạn sẽ cảm nhận được độ tin cậy và trung thực của của họ. Cảm nhận chủ quan này sẽ giúp ích trong quá trình thương lượng giá.

Bước 2: Thỏa thuận quy trình và thủ tục mua bán nhà đất

Các nội dung khi mua bán nhà đất cần thỏa thuận rõ ràng:   

• Giá mua bán nhà đất
• Bên nào là người nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí công chứng. Hoặc các loại thuế, phí làm thủ tục sang tên sổ đỏ.
• Bên mua có phải đặt cọc không, đặt cọc bao nhiêu tiền, mấy đợt, thời hạn bao lâu?
• Thời giản giao tiền mua bán (giao hết tiền hay giữ lại bao nhiêu tiền)
• Thời điểm khi nào giao giấy tờ gốc, sổ đỏ
• Thanh toán bằng chuyển khoản hay tiền mặt
• Thanh toán tại ngân hàng hay chuyển khoản online
• Thời gian, địa điểm ký hợp đồng công chứng
• Thời điểm bàn giao nhà thực tế ( hoặc những tài sản liên quan)
• Ai là người làm thủ tục sang tên sổ đỏ

• Một số lưu ý để thủ tục mua bán nhà đất an toàn hơn:

Khi ký hợp đồng công chứng xong thì thủ tục mua bán vẫn chưa hoàn thành. Hai bên sẽ có khoảng 14 – 21 ngày để làm thủ tục sang tên sổ đỏ. Sau khi sang tên xong thì thủ tục mua bán mới hoàn thành.

Bên mua hãy thỏa thuận việc giữ lại một số tiền khi chưa sang tên xong

Khi ký hợp đồng công chứng xong, nếu bên mua nhận đủ giấy tờ gốc, sổ đỏ và các bản sao các giấy tờ nhân thân thì bên mua có thể đi làm thủ tục sang tên.

Bên bán nên thỏa thuận thời điểm nhận tiền. Cũng như giao sổ đỏ và những giấy tờ khác cho bên mua.

Bên nộp thuế, phí hãy giữ lại số tiền ước lượng ra để nộp thuế trước khi thỏa thuận về giá mua bán và số tiền giữ lại.

Bước tiếp theo đó là thỏa thuận các quy trình và thỏa thuận về các giai đoạn mua bán.

Quy trình làm thủ tục mua bán nhà đất cơ bản:

Hai bên đến VPCC ký và công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất.

Sau khi ký xong thì hợp đồng đã có hiệu lực. Tuy nhiên, trên thực tế thì lúc này đa số bên mua vẫn chưa giao tiền thì bên bán vẫn chưa giao giấy tờ sổ đỏ gốc.

Hợp đồng công chứng là căn cứ pháp lý có hiệu lực và quan trọng nhất đối với một giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà đất. Bên cạnh đó, đây là là giấy tờ quan trọng để làm thủ tục sang tên sổ đỏ. Vì vậy, hai bên nên thận trọng khi giao nhận hợp đồng công chứng mà chưa được giao tiền hoặc giấy tờ sổ đỏ gốc.

Với bước này thì bạn có thể tham khảo những cách sau:

Nhờ VPCC giữ toàn bộ cho đến khi bên mua giao tiền, bên bán giao giấy tờ. Lúc đó, hai bên cùng qua VPCC để lấy hợp đồng công chứng.

Bên bán giữ toàn bộ cho đến khi giao tiền và giao giấy tờ xong thì giao hợp đồng cho bên mua.

Sau khi thỏa thuận được cách giao hợp đồng công chứng thì 2 bên cùng nhau ra ngân hàng để bên mua giao tiền. Đồng thời gởi tiền vào tài khoản ngân hàng do bên bán lựa chọn. Đồng thời bên bán cũng giao sổ đỏ bản góc và các giấy tờ cần thiết khác cho bên mua sang tên.

Tuy nhiên, bên bán nhà đất cũng nên giữ cho mình một bản hợp đồng công chứng. Không nên giao hết các bản cho bên mua.

Bước 3: Lựa chọn văn phòng công chứng

Sau khi tìm hiểu thông tin mua nhà, đất hoặc bán cho ai đó thì bạn nên tìm 1 VPCC uy tín để đảm nhận quy trình mua bán nhà đất.

Khi đã chọn được VPCC, bạn có thể đến hoặc gọi điện thoại nhờ nhân viên tư vấn và hướng dẫn trước các giấy tờ cần thiết để thực hiện giao dịch.

Bước 4: Chuẩn bị giấy tờ và hồ sơ mua bán nhà đất

Người mua và người bán cùng nhau chuẩn bị các giấy tờ cần thiết theo yêu cầu của VPCC. Với giao dịch mua bán và chuyển nhượng nhà đất thì các giấy tờ rất đơn giản. Công chứng viên sẽ hướng dẫn đầy đủ và chi tiết cho bạn.

Sau khi chuẩn bị xong, bạn có thể mang trước 1 bộ photo đến VPCC để kiểm tra và tư vấn thêm. Sau khi VPCC đã xác nhận giấy tờ đầy đủ thì bạn hãy hẹn cả 2 bên đến ký hợp đồng công chứng.

Bước 5: Thực hiện quy trình mua bán và xử lý những tình huống phát sinh.

Đây là bước quan trọng và quyết định sự thành công và thuận lợi của giao dịch. Hãy thực hiện đúng những gì hai bên đã thỏa thuận ở bước 2.

Hãy lưu ý một số phát sinh khác như:

Nếu hai bên thanh toán bằng chuyển khoản thì hãy lưu ý giờ làm việc của ngân hàng

Nếu chuyển khoảng qua mobile banking hoặc internet banking thì lưu ý hạn mức chuyển khoản tối đa mà ngân hàng quy định

Không khuyến khích giao dịch bằng tiền mặt. Tuy nhiên, nếu thanh toán bằng cách này thì bạn hãy chọn địa điểm an toàn. Đồng thời hãy cẩn thận trong quá trình mang tiền mặt trong người.

Bước 6: Sang tên sổ đỏ

Bạn có 2 lựa chọn:

• Tự đi làm thủ tục sang tên.

Nếu bạn tự đi làm thủ tục sang tên thì không cần phải tốn chi phí phát sinh như thuê dịch vụ.

Bạn có thể đến bộ phận 1 cửa của UBND quận, huyện nơi có nhà đất để hỏi và làm thủ tục. Hoặc bạn hỏi chính VPCC làm hợp đồng cho bạn. Để được hướng dẫn địa chỉ cũng như cách thức sang tên cho bạn một cách chi tiết..

• Sử dụng dịch vụ sang tên sổ đỏ

Nếu bạn không có thời gian hoặc cảm thấy thủ tục sang tên quá phức tạp thì bạn có thể sử dụng dịch vụ sang tên sổ đỏ. Chi phí cho dịch vụ này khoảng 4 – 6 triệu. Bạn có thể yên tâm ngồi nhà đợi sổ đỏ, sổ hồng mà không cần phải đi đâu cả.

Chúc các bạn thành công! Đừng quên chia sẻ kinh nghiệm hướng dẫn pháp luật này để bạn bè cùng biết nhé!

Nguồn: Tổng hợp